O zoneamento de sobreposição de habitação acessível promove o desenvolvimento de novas habitações acessíveis

O acesso ao financiamento é um componente essencial da construção de novas habitações acessíveis, mas os provedores de habitação também devem ser capazes de competir com os desenvolvedores do mercado para obter terrenos e avançar de forma previsível novos empreendimentos por meio do processo de desenvolvimento, em que os atrasos aumentam significativamente os custos e a necessidade de subsídio público. Em 2020, a cidade adotou pela primeira vez um zoneamento de sobreposição de habitação acessível (AHO - Affordable Housing Overlay), um marco regulatório que permite às construtoras de habitações acessíveis construir de forma mais densa do que as construtoras de habitações a preços de mercado para competir melhor por novos locais de desenvolvimento. A AHO também permite um processo de revisão comunitária e do projeto, o que ajuda os provedores de habitações acessíveis a apresentarem novas propostas de forma mais eficiente e econômica. A AHO se tornou um modelo nacional seguido por outras cidades na região e em outras partes do país.

Em outubro de 2023, a Câmara Municipal alterou a AHO para aumentar sua eficácia na criação de novas habitações acessíveis. As alterações permitem alturas mais altas para empreendimentos habitacionais acessíveis em distritos de zoneamento de maior densidade, grandes praças e corredores de uso misto, e reduzem os contratempos necessários em toda a cidade. Essas mudanças ajudarão os incorporadores sem fins lucrativos a competir melhor com aqueles que aplicam preços de mercado por terrenos e projetos e proporcionarão uma gama completa de opções de habitação em toda a cidade para famílias de todas os níveis de renda, ajudando a atender ao objetivo da Cidade de preservar a diversidade.

Com mais de 725 unidades acessíveis propostas sob a AHO, incluindo 446 atualmente em construção, a AHO resultou em um conjunto sem precedentes de novas habitações acessíveis que servirão a comunidade nos próximos anos. Espera-se que três empreendimentos adicionais da AHO sejam propostos em 2024, com mais por vir, já que a AHO tem sido eficaz em dar aos provedores de habitações acessíveis a confiança para buscar agressivamente novas oportunidades de desenvolvimento para construir novas habitações acessíveis para promover as metas habitacionais da cidade.

O rezoneamento de Alewife estimula o desenvolvimento habitacional e econômico

A Cidade conduziu um planejamento focado para Alewife, que se espera passar por um grande redesenvolvimento comercial e proporcionar uma oportunidade de promover as metas da Cidade de produção habitacional, vitalidade econômica e resiliência ambiental.

Impulsionada pela rápida aquisição de 35 acres de terra pelo incorporador Healthpeak, sediado em Denver, o Conselho Municipal impôs uma moratória de construção para novos empreendimentos comerciais até que um novo zoneamento fosse adotado. O Conselho solicitou que a equipe da Cidade convocasse um Grupo de Trabalho de Zoneamento de Alewife para desenvolver as recomendações do Plano Distrital de Alewife de 2019 e fornecer regras de zoneamento que orientassem a criação de um novo bairro vibrante.

Ao longo de 18 meses, a equipe da Cidade liderou um processo inclusivo de grupo de trabalho que reuniu os diversos interesses dos residentes, da comunidade empresarial, das instituições, dos proprietários e dos incorporadores imobiliários. O processo resultou em uma visão compartilhada de um distrito de uso misto que equilibra o crescimento econômico com o desenvolvimento habitacional e proporciona melhorias significativas na infraestrutura. O zoneamento final, adotado por 9-0 pelo Conselho, cria a estrutura para um bairro multimodal, resiliente e sustentável com fortes amenidades comunitárias. O zoneamento adotado aumenta o número de novas habitações que podem ser construídas e requer que habitações sejam construídas juntamente com novos edifícios comerciais. Também incentiva a construção de uma ponte para bicicletas/pedestres sobre os trilhos da ferrovia, cria maiores espaços abertos e requer financiamento para melhorias de infraestrutura. As projeções de desenvolvimento estimadas até 2040 resultariam em aproximadamente 3.500 novas unidades habitacionais, incluindo 700 unidades acessíveis.

Os empreendimentos residenciais em andamento ou recentemente concluídos na área de Alewife incluem:

• Um edifício de 106 unidades, totalmente acessível, está sendo construído na 52 New Street. O projeto foi o primeiro a ser proposto sob as disposições de zoneamento de Sobreposição de Habitação Acessível.

• A primeira fase do projeto Rindge Commons na 405 Rindge Avenue será concluída em 2024 e incluirá 24 apartamentos acessíveis acima de espaços não residenciais onde o patrocinador sem fins lucrativos, Just A Start, moverá seus programas de desenvolvimento de mão-de-obra e outros programas. O novo edifício também incluirá espaço para Programas Pré-Escolares de Cambridge. A Just A Start está agora buscando o financiamento necessário para iniciar a construção da segunda fase de Rindge Commons.

• 49 unidades estão atualmente em construção na 605 Concord Avenue.

• A Toll Brothers está concluindo um prédio de apartamentos de luxo com 526 unidades na 55 Wheeler Street. Este complexo substitui um complexo industrial obsoleto anteriormente utilizado como espaço de escritórios.

• Um prédio de condomínio com 44 unidades na 95 Fawcett Street foi concluído no outono de 2022.

• Um empreendimento de 94 unidades na 75 New Street foi concluído em 2022.

• Um edifício residencial com 320 unidades foi concluído em 2020 em 201-203 Concord Turnpike.

• A nova construção de 98 unidades habitacionais acessíveis para aluguel foi concluída em 2020 na 675 Concord Avenue, em frente ao reservatório Fresh Pond. Conhecido como Finch Cambridge, o edifício foi construído para ser sustentável e resiliente e foi o primeiro empreendimento multifamiliar acessível a ser construído de acordo com o padrão Passive House — um padrão de construção rigoroso, baseado em desempenho e com eficiência energética.

Outras mudanças e desenvolvimentos notáveis relacionados ao zoneamento:

• Eliminação dos Requisitos Mínimos de Estacionamento

A partir de outubro de 2022, a Cidade de Cambridge removeu as exigências de estacionamento fora da rua do código de zoneamento da cidade na tentativa de reduzir o custo e a complexidade de novos empreendimentos residenciais e promover as metas de sustentabilidade da Cidade, reduzindo viagens de veículos na cidade.

Cambridge tornou-se a primeira cidade de Massachusetts a eliminar completamente os mínimos de estacionamento. Anteriormente, a Portaria de Zoneamento exigia que novos empreendimentos habitacionais tivessem uma vaga de estacionamento fora da rua por unidade na maior parte da cidade.

• Consideração sobre habitação multifamiliar em toda a cidade

No último mandato, a Câmara Municipal discutiu como o zoneamento poderia ser alterado para permitir habitações multifamiliares em distritos que agora permitem apenas empreendimentos unifamiliares, bifamiliares ou de casas geminadas, que cobrem aproximadamente um quarto da cidade. O interesse da Câmara centrava-se em incentivar a construção de novas habitações e criar regras de zoneamento mais equitativas em toda a cidade. A consideração desta abordagem continuará em 2024.

• Estudo de planejamento da Massachusetts Avenue

A Cidade está realizando um processo de estudo para considerar mudanças de zoneamento ao longo deste importante corredor de uso misto. O Estudo de Planejamento da Mass Avenue (MAPS), liderado pelo Departamento de Desenvolvimento Comunitário (CDD), está criando um plano de visão para como será a Massachusetts Avenue em 2040 entre Alewife Brook Parkway e Cambridge Common.

Este estudo, que faz parte do plano Envision Cambridge da Cidade, estudará vários aspectos, como uso do solo, zoneamento, desenho urbano, habitação, resiliência climática, apoio a pequenas empresas, mobilidade e espaço público.

A equipe trabalhará com a comunidade para desenvolver uma visão compartilhada para moldar os tipos e as escalas de desenvolvimento futuro e liderar um processo de engajamento para ouvir todas as vozes que vivem, trabalham ou se divertem ao longo desta seção da Mass Ave.

https://www.cambridgema.gov/Departments/communitydevelopment/massaveplanningstudy

• Zoneamento da Central Square (Praça Central)

O CDD está agora trabalhando em um processo para desenvolver mudanças de zoneamento para a Central Square, que permitiriam e incentivariam o crescimento contínuo, o redesenvolvimento e a evolução do distrito. Em alinhamento com os processos de planeamento anteriores realizados pelo CDD, o foco do zoneamento atualizado será aumentar a habitação, criar espaços públicos para construir comunidades, criar espaços públicos abertos adicionais, apoiar nosso diversificado comércio varejista, cultural e comunitário sem fins lucrativos, e fornecer oportunidades para estacionamento centralizado.

O objetivo é ter o novo zoneamento pronto para adoção pela Câmara Municipal até o final de 2024, após o envolvimento da comunidade, audiências públicas e discussão. Espera-se que este trabalho se baseie na visão e nos objetivos da comunidade articulados em vários estudos concluídos na última década, incluindo o Estudo de Planejamento C2 (2013), a Pesquisa de Avaliação do Distrito Comercial da Praça Central (2018) e o Estudo dos Terrenos Municipais da Praça Central (2024). O CDD também concluiu um estudo de 10 propriedades pertencentes à Cidade na área da Praça Central para analisar como estas propriedades poderiam ser desenvolvidas para promover vários objetivos e iniciativas da Cidade. O trabalho continuará a avaliar estas oportunidades com os próximos passos, que incluem o envolvimento com a comunidade de desenvolvimento para ver como os terrenos na Bishop Allen Drive poderiam ser desenvolvidos para criar novas habitações tão necessárias em edifícios de uso misto que também possam criar espaços cívicos e culturais desejados pela comunidade.