La zonificación de Superposición de Vivienda Asequible impulsa el desarrollo de nuevas viviendas asequibles

El acceso a la financiación es un componente crítico de la construcción de nuevas viviendas asequibles, pero los proveedores de viviendas también deben ser capaces de competir con los promotores del mercado a fin de obtener terrenos y avanzar de forma predecible en los nuevos desarrollos a través del proceso de desarrollo, en los que los retrasos aumentan significativamente el costo y la necesidad de subvenciones públicas. En 2020, la ciudad adoptó por primera vez una histórica zonificación de Superposición de Vivienda Asequible (AHO) para permitir a los constructores de viviendas asequibles construir con mayor densidad que los constructores a precio de mercado y competir mejor por nuevos sitios de desarrollo. La AHO también permite un proceso de revisión del diseño y la comunidad, que ayuda a los proveedores de viviendas asequibles a avanzar en nuevas propuestas de manera más eficiente y rentable. La AHO se ha convertido en un modelo nacional seguido por otras ciudades de la región y de otras partes del país.

En octubre de 2023, el ayuntamiento modificó la AHO para mejorar su eficacia en la creación de nuevas viviendas asequibles. Las enmiendas permiten mayores alturas para desarrollos de viviendas asequibles en distritos de zonificación de mayor densidad, plazas principales y corredores de uso mixto y reduce la distancia entre el edificio y los límites de la propiedad requerida en toda la ciudad. Estos cambios ayudarán a los promotores sin fines de lucro a competir mejor con los promotores a precio de mercado por los terrenos y proyectos y proporcionarán una gama completa de opciones de vivienda en toda la ciudad para hogares de todos los ingresos, lo que ayudará a cumplir con el objetivo de la ciudad de preservar la diversidad.

Con más de 725 unidades asequibles propuestas en virtud de la AHO, incluidas 446 unidades actualmente en construcción, la AHO ha dado lugar a una reserva sin precedentes de nuevas viviendas asequibles que servirán a la comunidad en los próximos años. Se espera que tres desarrollos de la AHO adicionales se propongan en 2024 y sigan otros a continuación, ya que la AHO ha sido eficaz a la hora de dar a los proveedores de vivienda asequible la confianza para buscar enérgicamente nuevas oportunidades de construcción de nuevas viviendas asequibles para avanzar en los objetivos de vivienda de la ciudad.

La rezonificación de Alewife estimula el desarrollo económico y de la vivienda

La ciudad ha llevado a cabo una planificación centrada en Alewife, que se espera que sufra una importante reurbanización comercial y proporcione una oportunidad para avanzar en los objetivos de la ciudad de producción de viviendas, vitalidad económica y resistencia ambiental.

A raíz de la rápida adquisición de 35 acres de terreno por parte del promotor Healthpeak, con sede en Denver, el ayuntamiento impuso una moratoria a la construcción de nuevos desarrollos comerciales hasta que se adoptara una nueva zonificación. El ayuntamiento pidió al personal de la ciudad que convocara un Grupo de Trabajo de Zonificación de Alewife para aprovechar las recomendaciones del Plan del Distrito de Alewife de 2019 y establecer reglas de zonificación que guiarían la creación de un nuevo y vibrante vecindario.

Durante 18 meses, el personal de la ciudad dirigió un proceso de grupo de trabajo inclusivo que reunió los diversos intereses de los residentes, la comunidad empresarial, las instituciones, los propietarios y los desarrolladores. El proceso dio como resultado una visión compartida de un distrito de uso mixto que equilibra el crecimiento económico con el desarrollo de viviendas y ofrece importantes mejoras de infraestructura. La zonificación final, adoptada por el ayuntamiento (9-0), crea el marco para un vecindario multimodal, resistente y sostenible, con importantes servicios comunitarios. La zonificación adoptada aumenta el número de nuevas viviendas que pueden construirse y exige que las viviendas se construyan junto con nuevos edificios comerciales. También incentiva la construcción de un puente para bicicletas/peatones sobre las vías del ferrocarril, crea más espacios abiertos y exige financiación para mejorar las infraestructuras. Las proyecciones de desarrollo estimadas para 2040 darían como resultado aproximadamente 3,500 nuevas unidades de vivienda, incluidas 700 unidades asequibles.

Entre los desarrollos residenciales en proyecto o recientemente terminados en la zona de Alewife, se incluyen los siguientes:

• En 52 New Street se está construyendo un edificio de 106 unidades asequibles. El proyecto fue el primero que se propuso en virtud de las disposiciones de la zonificación de Superposición de Vivienda Asequible.

• La primera fase del proyecto Rindge Commons, en 405 Rindge Avenue, estará terminada en 2024 e incluirá 24 apartamentos asequibles encima de un espacio no residencial al que el patrocinador sin fines de lucro, Just A Start, trasladará sus programas de desarrollo del personal y otros programas. El nuevo edificio también incluirá espacio para los programas preescolares de Cambridge. Just A Start busca ahora la financiación necesaria para iniciar la construcción de la segunda fase de Rindge Commons.

• En 605 Concord Avenue hay 49 unidades que están actualmente en construcción.

• Toll Brothers está terminando un edificio de apartamentos de lujo de 526 unidades en 55 Wheeler Street. Este complejo sustituye a un complejo industrial anticuado usado anteriormente como espacio de oficinas.

• Un edificio de condominios de 44 unidades en 95 Fawcett Street se terminó en otoño de 2022.

• Un desarrollo de 94 unidades en 75 New Street se terminó en 2022.

• Un edificio residencial de 320 unidades se terminó en 2020 en 201-203 Concord Turnpike.

• La nueva construcción de 98 unidades de viviendas de alquiler asequible se completó en 2020 en 675 Concord Avenue, frente a Fresh Pond Reservoir. Conocido como Finch Cambridge, el edificio se construyó para ser sostenible y resistente y fue el primer desarrollo multifamiliar asequible que se construyó según el estándar de Casa pasiva, un riguroso estándar de construcción de eficiencia energética basado en el rendimiento.

Otros cambios y desarrollos destacados relacionados con la zonificación:

• Eliminación de los requisitos mínimos de estacionamiento

A partir de octubre de 2022, la ciudad de Cambridge eliminó los requisitos de estacionamiento fuera de la vía pública del código de zonificación de la ciudad en un esfuerzo por reducir el costo y la complejidad del nuevo desarrollo residencial y avanzar en los objetivos de sostenibilidad de la ciudad mediante la reducción de los desplazamientos en vehículo en la ciudad.

Cambridge se convirtió en la primera ciudad de Massachusetts en eliminar completamente los requisitos mínimos de estacionamiento. Anteriormente, la Ordenanza de Zonificación había exigido que los nuevos desarrollos de viviendas tuvieran una plaza de estacionamiento fuera de la vía pública por unidad en la mayor parte de la ciudad.

• Consideración de viviendas plurifamiliares en toda la ciudad

En el último trimestre, el ayuntamiento debatió cómo podría modificarse la zonificación para permitir la construcción de viviendas plurifamiliares en distritos que ahora solo permiten desarrollos unifamiliares, bifamiliares o adosados, que abarcan aproximadamente una cuarta parte de la ciudad. El interés del ayuntamiento se centraba en fomentar la construcción de nuevas viviendas y crear reglas de zonificación más equitativas en toda la ciudad. La consideración de este enfoque continuará en 2024.

• Estudio de Planificación de Massachusetts Avenue

La ciudad está llevando a cabo un proceso de estudio para considerar los cambios de zonificación a lo largo de este importante corredor de uso mixto. El Estudio de Planificación de Mass Ave (MAPS), encabezado por el Departamento de Desarrollo Comunitario (CDD), está creando un plan de visión de cómo será Massachusetts Avenue en 2040 entre Alewife Brook Parkway y Cambridge Common.

Este estudio, que forma parte del plan Envision Cambridge de la ciudad, estudiará diversos aspectos, como el uso del suelo, la zonificación, el diseño urbano, la vivienda, la resiliencia climática, el apoyo a las pequeñas empresas, la movilidad y el espacio público.

El equipo trabajará con la comunidad en el desarrollo de una visión compartida a fin de dar forma a futuros tipos y escalas de desarrollo y dirigir un proceso de participación para escuchar la opinión de todas las personas que viven, trabajan o juegan a lo largo de esta sección de Mass Ave.

https://www.cambridgema.gov/Departments/communitydevelopment/massaveplanningstudy]

• Zonificación de Central Square

El CDD está trabajando actualmente en un proceso para desarrollar cambios en la zonificación de Central Square, lo que permitiría y fomentaría el crecimiento continuo, la reurbanización y la evolución del distrito. En consonancia con los procesos de planificación anteriores realizados por el CDD, el enfoque de la zonificación actualizada será el aumento de la vivienda, la creación de espacios públicos para el desarrollo de la comunidad, la creación de espacios públicos abiertos adicionales, el apoyo a nuestra diversa comunidad minorista, cultural y sin fines de lucro y proporcionar oportunidades para el estacionamiento centralizado.

El objetivo es que la nueva zonificación esté lista para su adopción por el ayuntamiento a finales de 2024, tras la participación de la comunidad, las audiencias públicas y el debate. Se espera que este trabajo esté basado en la visión y los objetivos de la comunidad articulados en múltiples estudios completados en la última década, incluido el Estudio de Planificación C2 (2013), la Encuesta de Evaluación del Distrito Comercial de Central Square (2018) y el Estudio de Lotes de la Ciudad de Central Square (2024). El CDD también ha completado un estudio de 10 propiedades de la ciudad en el área de Central Square para ver cómo estas propiedades podrían desarrollarse a fin de avanzar en varios objetivos e iniciativas de la ciudad. El trabajo continuará a fin de evaluar estas oportunidades con los próximos pasos, que incluyen la participación con la comunidad de desarrollo para ver cómo los lotes en Bishop Allen Drive podrían reurbanizarse para construir nuevas viviendas muy necesarias en edificios de uso mixto que también podrían crear espacios cívicos y culturales deseados por la comunidad.